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一周法眼|贷款392万买别墅遇楼盘烂尾,银行起诉购房人继续还贷败诉

admin 民俗 2023-01-31 12:30:53 225 0

购买商品房后因开发商破产导致楼盘烂尾,购房者却仍被银行要求继续归还贷款并告上法庭……近日,嘉兴市中级人民法院披露了这起金融借款合同纠纷案的案情及判决结果,最终该院二审撤销了一审法院令购房者归还银行贷款及利息的判决。

律师在接受采访时告诉扬子晚报紫牛新闻记者,法院审理该案在准确适用最高人民法院相关司法解释的同时,认定银行贷款合同中的格式条款对购房者不具有约束力,避免了不合理地加重购房者的负担,彰显了公平价值。

别墅烂尾,银行起诉购房者继续归还贷款

几年前,上海的许洪(化名)在浙江嘉兴某楼盘购买了一套别墅,为此向银行贷款392万元。许洪支付首付款后,银行将贷款发放给开发商,但后来开发商因资金问题造成该楼盘烂尾,自然无法交付房屋。

2018年,开发商向法院提交破产清算申请,经破产管理人调查,涉案楼盘未竣工验收。

扬子晚报紫牛新闻记者了解到,该别墅项目的13幢联排别墅和15幢独栋别墅主体工程已基本完工,但幕墙部分尚未完工。因该楼盘其后一直处于停工状态,部分别墅幕墙出现了不同程度的脱落、破损,大部分别墅地下室积水较深。而该小区的绿化及配套也未完成,地面杂草丛生,夹杂着一些菜地。

许洪(化名)购买别墅遭遇烂尾

因不符合交付标准,许洪收到书面通知,解除其与开发商之间的商品房买卖合同。之后,许洪因无法再取得房屋所有权而停止向银行支付月供。2020年,贷款银行向法院起诉,要求许洪继续归还贷款215万余元,并支付利息4万余元。

扬子晚报紫牛新闻记者另外获悉,与此同时,许洪向一审法院反诉,请求确认自己与银行签订的《个人购房借款及担保合同》解除;判令银行返还已付贷款本息合计272万余元。

该案判决书显示,一审法院经审理认为,许洪签署的《个人购房借款及担保合同》中约定“贷款发放后,借款人或抵押人与售房人或其他第三方就该房产有关质量、价格、权属、条件或其他事宜发生的任何纠纷,均与贷款人无关,贷款人有权选择继续履行本合同或要求借款人提前偿还本合同项下的全部或部分贷款”。

因此,一审法院判决许洪与银行签订的《个人购房借款及担保合同》解除,许洪归还结欠银行贷款本金和利息(含罚息)合计220余万元。同时,法院认为银行依照合同约定收取还款具有法律依据,驳回了许洪的反诉请求。

二审法院:开发商应承担剩余贷款还款责任

一审宣判后,许洪不服,向嘉兴市中级人民法院提起上诉。那么二审过程中法院又是如何认定的呢?

嘉兴中院披露,该案二审争议焦点在于个人购房贷款及担保合同解除后,许洪应否承担剩余贷款的还款责任?法院认为,《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第21条第二款规定,商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后,商品房担保贷款合同也被解除的,出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。而开发商因进入破产清算程序而无法交付房屋,致使商品房买卖合同解除,许洪主张解除个人购房借款及担保合同,依据充分,应予支持,故开发商应承担剩余贷款的还款责任。

许洪(化名)购买别墅遭遇烂尾

扬子晚报紫牛新闻记者注意到,对于《个人购房贷款及担保合同》中的相关约定,嘉兴中院认为该条款系银行为重复使用而提前拟定的格式条款,其中与最高法司法解释相抵触的内容,这加重了许洪的责任,故认定该条款对其不具有拘束力。

最终,嘉兴中院作出终审判决,撤销了一审法院令许洪归还银行贷款本金215万元并支付相应利息的判决。

因消防问题解除购房合同,售房公司被判还贷

扬子晚报紫牛新闻记者检索中国裁判文书网发现,日前湖南省南县人民法院也适用《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》同一款规定,对一起商品房销售合同纠纷案作出判决,同样判令解除购房合同,并由售房一方继续返还剩余购房贷款及利息。

2020年4月,徐青(化名)向湖南省南县某置业公司购买了当地一套47平方米的门面房。签订《商品房买卖合同》时,置业公司向徐青承诺购买的门面房可以加建,并出具了承诺书及改造方案图,表明赠送7.5平方米区域给其使用,由该公司免费统一改造加建。

然而,置业公司2021年6月通知徐青收房时,却因消防安全要求无法按兑现增加面积的承诺。徐青认为这造成自己无法正常经营,于是拒绝收房,并将置业公司诉至本院。她请求法院判令解除《商品房买卖合同》;判令置业公司返还购房款42万余元等。而徐青办理贷款的银行作为第三人提出,如解除买卖合同,则要求其先把贷款本息偿还后再退回房产,解除抵押。

南县法院经审理支持了徐青要求解除购房合同及贷款合同的诉讼请求,同时认为,根据《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第21条第二款规定,相关合同解除后,置业公司应当向银行返还剩余购房贷款及利息,并向徐青返还其已支付的贷款本息。

【律师观点】

避免不合理加重购房者负担,彰显公平价值

江苏亿诚律师事务所的徐旭东律师告诉扬子晚报紫牛新闻记者,这两起案件适用的《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》由最高人民法院于2003年出台,对房屋买卖和相关担保借款合同依法解除后涉及房款、贷款本息偿还方面的法律后果作了具体规定。在《民法典》等相关法律颁布施行之后,最高法审判委员会在2020年通过了对该司法解释的修正。

“嘉兴中院对这起因商品房烂尾无法交付引发的银行贷款偿还纠纷案的判决,对于烂尾房产项目导致购房人、银行之间矛盾尖锐的问题,具有鲜明的典型示范意义。”徐旭东认为,该案的判决除了正确适用该司法解释的相关条款,还体现了新时代背景下,对于银行等金融机构与购房人订立的抵押贷款合同相关格式条款的理解和判断。

徐旭东向扬子晚报紫牛新闻记者表示,一般而言,银行为规避风险,总是通过格式条款约定无论在建期房时发生何种风险,都要求购房者在既未取得所购房屋亦未实际占有购房贷款的情况下归还贷款,这明显不合理地加重了购房者的责任。

“银行依据合同约定既享有抵押权,又同时享有对开发商、购房者的债权;反观购房者,未取得房屋,却既支付了首付款,又需偿还按揭贷款。”徐旭东认为,若按抵押担保合同一般格式条款约定的权利义务关系处理,在购房者对合同解除无过错的情况下仍要求其对剩余贷款承担还款责任,则明显不合理地加重了其负担,各方权利义务失衡,有违公平。正因如此,嘉兴中院认定贷款合同格式条款对购房者不具有约束力,彰显了其公平价值。

扬子晚报\/紫牛新闻记者 万承源

来源: 紫牛新闻

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