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房屋“烂尾”贷款怎么办?最高法和广东高院都曾做出过相似的判决

admin 问答 2023-01-01 10:47:49 124 0

大众网·海报新闻记者 张稳 报道

自6月30日江西省景德镇市恒大珑庭楼盘业主发布“强制停贷告知书”至今,已有十余个省份的数十个楼盘业主发布“强制停贷”说明。

那么,法院在审理阶段会支持业主“停贷”的相关诉求吗?大众网·海报新闻记者通过梳理裁判文书网发现,多个商品房预售合同纠纷相关判决中均提到了《(2019)最高法民再245号》判决书。

商品房逾期交付,最高法判决业主不用承担剩余贷款

据最高人民法院2020年发布的《(2019)最高法民再245号》判决书显示,2015年8月12日,青海西宁的王先生与青海越州房地产开发有限公司(以下简称越州公司)签订《商品房预售合同》,以14.7亿余元的价格购买越州公司开发的西宁市城东区一处面积3736.19㎡的商业用房,交付时间为2015年10月30日前。王先生首付7398万余元,剩余7397万元按揭贷款。

2015年8月14日,王先生等三人与建行青海分行、越州公司签订《借款合同》,约定王先生等三人向建行青海分行借款7397万元,借款期限2015年8月25日至2025年8月25日。

同日,王先生与建行青海分行、越州公司签订《房地产抵押合同(在建工程/预购房)》(以下简称《抵押合同》),约定:王先生以其购买的上述房屋为前述贷款提供抵押担保,越州公司应按预售合同约定期限向王先生交房。如果越州公司不按期交房而间接影响建行青海分行利益时,越州公司应代替王先生承担赔偿建行青海分行损失的责任。

此后,王先生分6笔向越州公司支付共计7398万元,建行青海分行于2015年8月21日分8笔向越州公司支付7397万元。

然而,到了约定交房日期,越州公司却迟迟无法交付。截至2017年3月21日,王先生累计偿还贷款本金917万余元、利息609万余元,尚欠建行青海分行贷款本金6479万余元。

随后,王先生将越州公司、建行青海分行告上法庭,要求解除上述《商品房预售合同》《借款合同》《抵押合同》,同时要求越州公司返还首付并偿还贷款本息等。

一审法院认定,截止到2015年10月30日越州公司并未按约定向王先生交付案涉房屋,越州公司已违约,王先生据此行使合同解除权,符合约定,应予支持。庭审中,越州公司亦同意解除合同,因此《商品房预售合同》应予解除。

最终法院判决,解除上述《商品房预售合同》《借款合同》《抵押合同》,越州公司返还王先生房款,并向建行青海分行返还剩余贷款本息。建行青海分行不服一审判决,提起上诉。二审法院驳回了王先生免除自己对建行青海分行剩余贷款本息的还款责任的诉讼请求。

此后,建行青海分行因王先生不再偿还贷款将其告上法庭。要求王先生等三人和越州公司共同偿还剩余贷款本金。一审败诉后,建行青海分行提起上诉。

青海高院二审判决王先生等三人偿还建行青海分行剩余贷款本金,同时表示,王先生等三人承担偿还贷款责任后,可以起诉越州公司要求返还购房款。王先生不服,向最高人民法院申请再审。

最高法认为,本案再审争议焦点为,案涉《借款合同》解除后王先生等三人应否承担剩余贷款的还款责任。《商品房买卖合同司法解释》第二十五条第二款规定:“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后,商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收取的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。”本案中,因越州公司未按照约定期限交付房屋,致使案涉《商品房预售合同》解除,《借款合同》《抵押合同》因合同目的无法实现亦被解除。根据前述规定,应由出卖人越州公司将收取的购房贷款本金及利息返还建行青海分行,王先生等三人不负有返还义务。

本案涉及商品房买卖合同和商品房担保贷款合同双重法律关系。从合同内容来看,在商品房买卖合同中,王先生等三人支付房款,越州公司交付房屋;在商品房担保贷款合同中,建行青海分行将王先生等三人所贷款项直接支付给越州公司,越州公司实际用款。王先生等三人并不支配购房贷款,但需偿付贷款本息。如果案涉合同正常履行,王先生等三人取得房屋,各方权利义务亦可保持平衡。

但本案中,因越州公司不能交付房屋而致使合同解除,导致合同约定的各方权利义务严重失衡。具体表现为:越州公司违约不能交房导致各方合同解除,但却实际占有使用王先生等三人支付的首付款及建行青海分行按揭贷款;建行青海分行依据合同约定既享有抵押权,又同时享有对越州公司、王先生等三人的债权;王先生等三人未取得房屋,却既支付了首付款,又需偿还按揭贷款。

若按合同约定的权利义务关系处理,则在王先生等三人对合同解除无过错的情况下,仍要求其对剩余贷款承担还款责任,明显不合理地加重了其负担,各方权利义务失衡,有违公平原则。综上,建行青海分行请求王先生等三人归还剩余贷款并支付利息的请求不能成立。

银行在履行合同过程中存在过错,广东高院判决业主可以不还贷

记者注意到,2018年广东省高院的一份民事裁定书亦有类似判决,因银行存在过错导致楼盘烂尾而裁定购房人可以不用还贷。

广东惠州的黄女士,购买光耀集团有限公开发建设的商品房,后与招行惠州分行签订《个人购房借款及担保合同》。但此后招行惠州分行未将贷款支付至光耀公司涉案的商品房项目开设的预售款专用账户,而是支付至该公司开立的其他银行账户。

对此,惠州市房产管理局向招行惠州分行发出的《关于对预售房按揭贷款发放进行整改的函》(惠市房函[2016]255号)表明,惠州地区商品房按揭贷款必须划转到贷款商品房对应的预售资金监管账户,由房管部门监管使用,违规可能引发不良后果。而且,招行惠州分行就案涉贷款出具的《商品房购房(按揭)款存入专户具结书》,承诺将买受人所购商品房的后续房款(按揭款)全部存入预收款专用账户,如有违反愿承担责任。

广东省高院认为,招行惠州分行在知晓商品房按揭款专款专用要求、光耀公司开设的商品房预售款专用账户以及违规发放贷款可能引发不良后果的情况下,仍将案涉贷款支付至商品房预售款专用账户之外的银行账户,并出具与实际付款行为不符的具结书,其作为专业金融机构在签订和履行合同过程中存在过错,一、二审判决据此认定黄女士从起诉之日起至案涉商品房具备交付条件之前无需向招行惠州分行履行《个人购房借款及担保合同》中偿还本金及利息的义务,黄女士已经向招行惠州分行偿还的本金及利息不予退回,在案涉商品房具备交付条件之时黄女士仍应履行《个人购房借款及担保合同》中偿还本金及利息的义务,并无不当。综上,招行惠州分行的再审申请缺乏理据,本院予以驳回。

业内人士建议,如果遇到楼盘烂尾,购房人不要贸然断供,可以先到法院起诉解除商品房买卖合同,同时起诉解除银行借款合同,在法院判决借款合同解除,并且判令剩余银行贷款本息由开发商承担的情况下,购房人才可以停止偿还贷款。否则可能面临被银行起诉,甚至记入不良记录影响信用的风险。

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