两天三座，满铺开业，解读龙湖天街“爆款”背后的4大逻辑

随着防疫政策的优化调整，各行业历经“阵痛”，正在逐渐恢复往日的生机。

圣诞节前后迎来一波商场开业潮，原本以为大家都“阳”在家，社会面不会有多少人，然而，一些项目开业当天人气不减，客流超出预期。

近年来稳步前进，从西南一隅走向全国的龙湖，更是在两天内开出三座『天街』。

12月23日双街同日启幕——上海奉贤天街汇集了国内外超250家优质品牌，招商率和品牌同步开业率均达100%。宁波鄞州天街则是龙湖商业落子宁波的首座天街，此次共汇集了200多家优质品牌，整体开业率超99%。

上海奉贤天街开业

宁波鄞州天街开业

12月24日开业的成都蜀新天街，体量约12万㎡，位于成都市郫都区蜀新大道与望丛中路交界处。项目以99%品牌招商率和98%开业率，成为区域新商业标杆。开业两日客流超26万、销售突破2300万。

成都蜀新天街开业

“一座天街，改变一座城”的slogan正在成为一种现实。艰难的形势似乎没有阻碍龙湖继续“开一座火一座”，成为商业地产头部企业强劲选手。

本期，我们就从成都蜀新天街入手，剖析龙湖天街“爆款”背后的4大逻辑。

深耕TOD时代，造城市之心

区域首个TOD商业项目、60%首进品牌

随着我国城市轨道交通高速发展，城市消费升级、活力焕新、高质量发展的需求，TOD（Transit Oriented Development）模式正在成为引领城市发展格局和重塑城市空间形态的新引擎。

支持TOD模式，被国家发改委写进今年7月发布的《“十四五”新型城镇化实施方案》。

然而，TOD项目的建设极具复杂性和预判性，不仅考验参与者的资源协同能力、区域交通改善能力、空间营造能力，更对多业态组合及运营能力提出更高标准。

紧跟TOD大势的龙湖，则凭借近百个TOD项目中沉淀出的全业态、全周期的建造与运营管理经验，成为中国TOD模式的先行者。

此次成都蜀新天街不仅是龙湖所擅长的TOD项目，更是郫都区首个TOD商业项目。

项目四通八达，占据宽阔的城市主干道，与6号线蜀新大道站无缝接驳，还可通过有轨电车蓉2线望丛中路站、公交P08路/P15路/P20路/705路/P21路等方式串联起项目与周边的联系。

往小了说，人们走出地铁便可直达购物中心进行消费、体验，方便的交通是稳定客流的保障。

往大了说，项目1公里外是成都市郫都区中医医院，3公里辐射范围内包括成都工业学院、郫都区实验学校等62所重点学校。TOD属性不仅促进交通圈、商业圈、生活圈“多圈合一”，还深入城市肌理，把区域乃至城市串联成一座紧密的超级生态系统。

选址，一向是商业地产项目的命门。蜀新天街以“首个TOD商业项目”的姿态落地郫都，同频区域发展，战略层面具有极强竞争力。

此外，项目还未为区域带来的超250个品牌，其中60%的品牌为区域首进。

据了解，2017年初，郫县撤县，正式挂牌成为郫都区。根据人口普查数据，过去十年，郫都区人口增幅87%，平均人口密度达3817人/平方公里，在成都二圈层里面排第一。

而有着167万常住人口的郫都区，一直还没有知名的大型商业综合体。成都蜀新天街的出现，不仅填补了区域商圈空白，更是助推了区域内的商业价值升级。

成为区域进化和崛起至关重要的一环，可以说，蜀新天街很难不成功。

乘POD之风，打开消费新场景

区域最大市民公园、两大绿色广场

成都蜀新天街的备受瞩目，还在于其采用的“TOD+公园城市+天街”特色开发模式。

关于“公园城市”也是大有来头。今年3月，国家发展和改革委员会官网正式发布《成都建设践行新发展理念的公园城市示范区总体方案》，这表明成都得到国家级的大力支持，成为“全国首个公园城市示范区”。

蜀新天街作为区域内大型商业综合体，率先探路“公园+”模式，是对城市发展的积极呼应。

首先，项目背靠郫都区最大的市民休闲绿地公园——创智公园。公园与商业结合，提升区域功能，能够吸引观光游客及家庭客群，有很强的引流聚流效果。

其次，项目从自身“城市乐享生活中心”的定位出发，以“热爱有光”为核心，打造了两大绿色广场——超4000㎡的下沉广场和超16000㎡的绿地公园。

从6号线“蜀新大道”A口出来接驳的商场B1，就是超4000㎡的下沉公园广场。这里不仅布满绿植，还设置了外摆区和轻餐休闲区，打破盒子与户外的界限，构筑起了具有“公园城市”氛围感的消费与体验场景。

下沉广场也成为项目开展各种特色活动的空间，比如开业期间，在下沉广场举办的西南首个购物中心户外真雪速滑场。80吨真雪、超30米冰雪速滑道，构筑出一个城市移动热雪公园。

而商场3号门北侧的，面积超16000㎡的绿地广场公园，搭配绿植和休闲座椅，成为场外休憩社交、文娱活动的场所。

这两年，公园式商业的热度不断增长，人们对开放空间的向往和自然场景的青睐，让许多打出“公园+”标签的商业备受追捧。POD（Park Oriented Development）模式也成为商业地产的一大风向。

被三大公园围绕的蜀新天街，构筑了一片城市与自然融合共生的城市绿洲，为周边客群带去“公园里逛天街”的新鲜场景体验。让消费者沉浸其中，享受惬意悠闲的乐享时光，蜀新天街生动践行了“城市乐享生活中心”的初心。

在地化，让“盒子”里大有乾坤

蜀地文化、无卷帘柱设计、一体化打造

此次蜀新天街通过在地文化讲述，将作为商业主战场的室内空间打造的自然灵动，亮点纷呈。

郫都区是古蜀文明发祥地和长江上游农耕文明源头，拥有媲美宝墩文化、三星堆文化、金沙文化的悠久历史和辉煌文明，境内有古城遗址、鹃城遗址等文化古迹。

巴蜀群山的韵律成为两个主中庭的轮廓，开阔空间四周曲线绵延，像群山环抱。主中庭特色台面侧裙LED与中心吊挂屏遥相呼应，形成互动，既从功能层面拓展信息的展示范围，又在视觉上引人注目，增强空间科技感。

项目效果图

项目实景图

儿童中庭提取杜鹃鸟为设计元素，形成灵动轮廓线。特色连桥底部装置LED星光灯，勾勒出千纸鹤舞动的翅膀，与镜面不锈钢材质相辅相成，聚集梦幻效果。所象征的鸟群云集上升，将人的目光向上聚焦。

项目效果图

项目实景图

项目实景图

由杜鹃花提炼元素设计的闷顶，利用金属波纹板材，化古蜀文化与自然意象，创造出极具现代感的简约时尚空间。

项目效果图

项目实景图

室内L型动线，简单清晰，且全部中庭空间均无卷帘柱，将公区过道标准宽度压缩至三米四，在空间体验不变的情况下进一步提升了得铺率，增大了商业效益，实现了空间视觉审美与功能价值的有机统一。

项目实景图

B1层地下空间打造成集主题餐饮与主题集市为一体的美食街，复刻成都街头巷尾的烟火气与人情味，讲述引人入胜的成都市井故事。

内街局部设置了店铺内退外摆区，将店铺门头区域与公区天花、地面一体化打造，增强空间和谐度，提升公区商业氛围的同时也强化了店铺门面的昭示性。

B1室内特色街与下沉广场沿街建筑立面相结合，室内外特色商业体系一体化打造，将盒子里的人群释放，或通过休闲广场将客流导向室内，盘活内外空间联系、提升综合商业价值。

首店+多元，紧抓两大消费主力

儿童亲子、生活方式、沉浸式体验……

市场的敏锐度和强大的品牌库，保障着商业血液的鲜活。项目后续发展的好坏，还得看其是否为周边客群带去最实际的价值，是否能满足消费者旺盛的消费需求。

蜀新天街以年轻人、年轻家庭客群为主，紧抓市场消费的主力军，布局“主题餐饮+儿童亲子+潮流零售+文娱休闲+生活服务”等多元业态。

西南首进品牌：中影紫荆国际影城、HAILE黑金店、DUMABAO、全民畅读书店等。

成都首店：印象泰和园（购物中心首店）、八剑传HAKKENDEN、秋雅同学烤场、炭百年、瑞幸mix、斤糕传、蒜苗科技美肤中心、极光酷课等。

区域首进品牌：URBEN REVIVO、MOUSSY、tanni、MO&CO.、BOY LONDON、Timberland、New balance1906、李宁、ANTA、NITORI宜得利、鹿岛生活馆、全棉时代、玩具反斗城、布拉诺、生如夏花泰式海鲜火锅、竹涟烧肉、莱芙缇、不站港式打边炉、沙胆彪炭炉牛杂煲、旺府湘约·剁椒鱼头等。

主力店则以生活方式、沉浸式体验业态为主。如邻你超市、魅KTV、第一回合、蔚来中心NIO HOUSE、小鹏汽车、一拳馆One Punch 、聚星台球、惊慌沉浸游戏体验馆等。既满足了不同客群对区域内生活日常及配套消费的刚需，也是对“Z世代”的消费习惯精准化的考量。

B1集结一些大众化的餐饮品牌，L4、L5的餐饮业态则融合了本地、网红、连锁、异域多个品类。分布在商场各个毗邻户外公共空间的轻食茶饮，如星巴克、奈雪的茶Pro、瑞幸、霸王茶姬等，帮助周边的年轻人实现奶茶、咖啡自由。

根据周边家庭客群特征，80后、90后家长往往更加关注孩子的成长，因此儿童亲子消费需求旺盛。项目L3几乎整层布局儿童亲子业态。其中，包括儿童游乐类品牌嘟玛宝DUMABAO、玩具反斗城、雷欧卡丁车等，儿童教育培训类品牌红黄蓝成长中心、极光酷课、异合街舞，以及儿童零售类品牌，如Paw in Paw、贝贝熊、Balabala等。

在配套设施上也充分考虑到了亲子的需求。

亲子卫生间

母婴室

结 语

实事求是地讲，商业地产已经告别了“躺赢”时代，打造标准化产品然后简单粗暴复制粘贴的路子，已经行不通了。即使成熟如『天街』这样的产品，也依然在“差异化”上下足了功夫。

“天街到，商圈起”的神话，不是凭空出现的，靠的是企业全链服务的能力和精细化的运营管理水准，一笔笔写就。

总的来说，龙湖独到的战略眼光——战略性的选址观、市场的敏感度和高超的产品塑造能力，造就了蜀新天街的“爆款”基因。与城市发展、区域进化深度融合的蜀新天街或许能为行业再提供一个范本。

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