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房子烂尾了,我能停止还贷吗?法院这么判

admin 推广 2023-01-26 22:24:19 156 0

近日,全国多省份楼盘因出现烂尾,引发了大量业主先后发布了公开声明。其中大多声明表示若开发商一定期限内无法复工,业主将选择强制停贷,且停贷后果由放贷银行、资金监管不力的政府部门及其相关单位、开发商及相关利益方自行承担。

业主们强制停贷的依据主要包括,各贷款银行存在典型的违规发放贷款、未履行资金监管义务,将按揭贷款资金违规划入开发商一般账户,而非监管账户,导致预售资金被开发商挪用,最终进一步导致楼盘烂尾。

业主们的前述依据对应的相关规定主要是《住房城乡建设部关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》(建房〔2010〕53号)第二条第(九)条之规定:……商品住房预售资金要全部纳入监管账户,由监管机构负责监管,确保预售资金用于商品住房项目工程建设;预售资金可按建设进度进行核拨,但必须留有足够的资金保证建设工程竣工交付。

从法律层面上,住房城乡建设部的通知并非传统意义上的法律法规,在诉讼中无法援引,业主们仅能向当地房管局及其相关主管部门反映、投诉,寄希望于主管部门调查核实后,对贷款银行存在的违规行为进行处罚,而无法达到业主们关于开发商限期内复工或停贷的诉求。并且,因楼盘烂尾,业主公开声明停贷,若被贷款银行告上法庭,现实中法院大多会支持贷款银行的诉讼请求。

那么,业主们是否可以通过法律途径,在购买了烂尾楼盘的情况下合法不还贷款呢?

答案是,一定条件下可以不还。

2020年12月3日,最高人民法院曾作出案号为(2019)最高法民再245号再审《民事判决书》,该判决书最终确认驳回了贷款银行起诉购房者偿还贷款的诉讼请求。该判决书中最高院分别从法律规定和法律原则等方面进行评析:

“第一,《商品房买卖合同司法解释》第二十五条第二款规定:‘商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后,商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收取的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。’本案中,因开发商未按照约定期限交付房屋,致使案涉《商品房预售合同》解除,《借款合同》《抵押合同》因合同目的无法实现亦被解除。依法应由开发商将收取的购房贷款本金及利息返还贷款银行,购房者不负有返还义务。

……(省略部分援引)

第三,在商品房买卖合同中,购房者支付房款,开发商交付房屋;在商品房担保贷款合同中,贷款银行将购房者所贷款项直接支付给开发商,开发商实际用款。购房者并不支配购房贷款,但需偿付贷款本息。如果案涉合同正常履行,购房者取得房屋,各方权利义务亦可保持平衡。

但本案中,因开发商不能交付房屋而致使合同解除,导致合同约定的各方权利义务严重失衡。具体表现为:开发商违约不能交房导致各方合同解除,但却实际占有使用购房者支付的首付款及贷款银行按揭贷款;贷款银行依据合同约定既享有抵押权,又同时享有对开发商、购房者的债权;购房者未取得房屋,却既支付了首付款,又需偿还按揭贷款。若按合同约定的权利义务关系处理,则在购房者对合同解除无过错的情况下,仍要求其对剩余贷款承担还款责任,明显不合理地加重了其负担,各方权利义务失衡,有违公平原则。”

该最高人民法院的再审判决书对于处理近期楼盘烂尾的业主们与开发商、贷款银行之间的纠纷如何处理具有很强的指导意义。那么,烂尾楼盘的业主们如何合理合法维权,尽可能避免房、钱两空甚至变成“老赖”?

路律师表示,若开发商逾期交付房屋的行为已构成根本违约,业主们依据商品房买卖合同的约定或相关法律规定行使合同解除权,经法院确认商品房买卖合同和商品房担保贷款合同解除,且业主们对前述合同解除无任何过错的,依照最新《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十一条第二款“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后,商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人”之规定,在商品房买卖合同与商品房担保贷款合同皆因开发商的原因导致合同解除的情况下,贷款银行另行起诉购房者继续偿还购房贷款会有较大败诉风险。

另一方面该份再审判决书可以看出,购房者于2015年向开发商购买房屋,此后因楼盘烂尾,于2017年前后起诉开发商解除商品房买卖合同与商品房担保贷款合同,经过了一、二审判决。2018年贷款银行又起诉购房者偿还贷款本金,一审法院驳回贷款银行的诉讼请求,二审法院改判支持了该诉求。其后购房者申请再审,2020年12月,最终以最高人民法院撤销二审法院判决,维持一审法院判决而告终,前后经历了五年之久。

以上案例也可以看出,楼盘出现烂尾,购房者如果贸然停贷,在诉讼上往往不占主动权,法律风险较大。从维权角度出发,应尽快积极准备相应证据并通过行使解除权等方式获得法律上的主动权。

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