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全国首例!买房烂尾,法院判决:房贷不用还

admin 励志 2023-02-01 12:06:19 260 0

近些年,随着房企爆雷屡见不鲜,购房者买房就像开盲盒,给了首付,申请了贷款,没过几个月,发现房子烂尾了。

很多人想直接不还房贷了,于是打开搜索栏搜索:

“楼房烂尾了,银行贷款还用还吗?”

不出意外,你看到的回答都是:必须还,否则你很可能成为老赖,交通、住宿受影响,甚至会被银行起诉,吃上官司。

01

为什么房子烂尾了,还必须还贷款?

大多数法律专家、银行以及开发商的解释是这样的。

你贷款买房子,实际上是签了两个合同,一是跟开发商签《购房合同》,你交钱买房,开发商收钱卖房;二是跟银行签《贷款合同》,银行借给你钱,你得给银行还钱。

这两个合同是两个相互独立的合同,合同的签约双方也不一样。按照合同相对性原理,你和开发商的纠纷,跟你和银行的纠纷,是两码事。

根据《合同法》等法律规定,楼房烂尾是开发商的原因,属于开发商违约,你可以要求开发商退还房款,开发商退不退钱是你和开发商的合同纠纷。

打个比方,你跟张三借钱买李四建的房子,钱借来了,但李四的房子烂尾了,这难道是你不还钱给张三的理由吗?

正因为如此,从国内司法实践看,几乎所有烂尾楼引起的购房者和银行之间的民事纠纷中,法院都是判决银行胜诉,购房者没有任何理由,必须偿还贷款。

在这样的规则下,几乎所有购房者都默认了悲催的命运,老老实实给银行还贷款。

02

这一次买房人终于迎来胜诉!

最近有一个案例的结果算是振奋人心。

2014年,许先生在嘉兴购买了一套房子,首付后又向银行申请了392万元房贷。

接着就是开发商资金链出现问题,导致楼盘烂尾,在合同约定的交房日并没有完成交房承诺。

2018年,开发商还向法院申请了破产。许先生思来想去,决定停止向银行支付月供,从2019年底起,许先生毅然停止了向贷款银行支付月供。

2020年,银行起诉许先生,要求其继续支付贷款,否则就要冻结和扣押许先生的其他合法财产。

一审败诉

嘉善县人民法院对此案进行了审理,法院审理认为贷款银行和许先生签订的《个人购房贷款及担保合同》有效,许先生拒不履行合同义务,已经构成违约,应该继续履行合同,偿还银行贷款。

判决依据是《个人购房贷款及担保合同》第38条约定:

“贷款发放后,借款人(许先生)或抵押人与售房人(开发商)或其他第三方就该房产有关质量、价格、权属、条件或其他事宜发生的任何纠纷,均与贷款人(银行)无关,贷款人有权选择继续履行本合同或要求借款人提前偿还本合同项下的全部或部分贷款”。

但许先生认为楼盘已经烂尾,不可能完成交付,自己不应当继续还贷。

2021年下半年,一审法院考虑到房子无法完成交付,要求许先生继续按月偿还贷款已经没有意义,故而判决解除《个人购房借款及担保合同》,许先生归还银行借款本金、利息,以及未按时还贷的罚息,合计220余万元。

一审判决后,许先生不服,向嘉兴市中级人民法院提起上诉。

二审胜诉

2022年1月,嘉兴中院对此案进行了开庭审理。

二审法院认为《个人购房贷款及担保合同》第38条约定是银行单方面提前拟定的格式条款,这种格式条款在银行业务中十分常见,该条款存在一个关键问题:它刻意加重了许先生的责任,而减轻了银行的责任,显失公平,对许先生不具有拘束力。

最重要的是,第38条约定与最高法的相关司法解释抵触,不具备法律效力。

2021年《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十条规定:

“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后,商品房担保贷款合同也被解除的,出卖人(开发商)应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人(银行)和买受人(许先生)。”

这条规定对应的完全就是许先生这种情况,他与开发商的《商品房买卖合同》、与银行的《个人购房借款及担保合同》都已经解除,那么开发商应该把收到的购房贷款本金及利息返还给给银行;把收到的购房款的本金及利息返还给许先生。

2022年2月初,嘉兴中院作出二审判决:银行败诉,许先生无需归还剩余贷款本息,200余万元贷款本息返还责任,应由开发商承担。

许先生也终于放下心中一块大石。

03

为什么大多数人败诉?

看到这里,很多人就疑惑了,同样是解除《商品房买卖合同》,我也不归还银行贷款,为什么被银行告上法庭后会败诉呢?

我们再看一次2021年《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十条规定:

“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后,商品房担保贷款合同也被解除的,出卖人(开发商)应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人(银行)和买受人(购房者)。”

这两个合同一个是跟开发商签的,一个是跟银行签的,两个合同都需要解除后才能生效。

《商品房买卖合同》解除:

开发商未按约定向交付商品房,且双方约定了若出卖人超过三个月内仍未交付房屋,买受人有权解除该合同。(有超过10种情形解除该合同,这里只是一种)

《商品房担保贷款合同》:解除

根据《商品房买卖合同司法解释》第二十四条规定:“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除,致使商品房担保贷款合同的目的无法实现,当事人请求解除商品房担保贷款合同的,应予支持。”

一般来说,第一个合同解除后,意味着第二个合同也符合解除条件了。

现在大多数情况下《商品房买卖合同》被解除后,开发商会把按揭贷款支付的购房款退还给购房者,而不是直接返还给银行,这相当债务转移了,这样的话购房者就应该履行向银行归还贷款本息的义务。

如今房企人人自危,购房者更是如履薄冰,烂尾房层出不穷,房屋维权案例数不胜数,这一次的案例算是极大维护了买房人的权益,也给无数买房者提供了很好的借鉴意义。

案例来源:浙江省嘉兴中级人民法院

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