简要案情
前案：王先生以银行按揭贷款的方式向开发商购买了商业用房，签订了的《商品房预售合同》、《个人住房（商业用房）借款合同》、《房地产抵押合同》，因房产烂尾，开发商不能按期交付房屋，王先生向法院起诉，主张解除上述三合同，由开发商向王先生返还首付款并支付已偿还的贷款，后期贷款由开发商向银行偿还，并免除自己的偿还责任。最高院二审判决支持了王先生的部分诉讼请求，最高院判决同时认为，“一审判决开发商承担对银行行剩余贷款本息的还款责任正确，但免除了《借款合同》的借款人王先生的还款责任错误。本院认为，对王先生免除自己对银行剩余贷款本息的还款责任这一诉讼请求，依法应予驳回。”
后案：后银行以此为由向法院起诉王先生要求王先生立即偿还剩余全部贷款本息。因为在前案中，最高院判决书对王先生应当向银行偿还剩余贷款已经有了相关的分析，法院以此判决王先生偿还剩余贷款。王先生不服该判决，向最高人民法院申请再审，官司再次打到了最高院，最终经最高院审委会讨论决定，驳回银行的诉讼请求。
案件分析
法院驳回银行的诉讼请求的理由分析：关于商品房按揭贷款商业模式下各方当事人权利义务关系的问题。
1、如果案涉合同正常履行，各方权利义务可保持平衡。本案涉及商品房买卖合同和商品房担保贷款合同双重法律关系。从合同内容来看，在商品房买卖合同中，王先生支付房款，开发商交付房屋；在商品房担保贷款合同中，银行将王先生所贷款项直接支付给开发商，开发商实际用款。王先生并不支配购房贷款，但需偿付贷款本息。如果案涉合同正常履行，王先生取得房屋，各方权利义务亦可保持平衡。
2、现因案涉合同解除，各方权利义务严重失衡。但本案中，因开发商不能交付房屋而致使合同解除，导致合同约定的各方权利义务严重失衡。具体表现为：开发商违约不能交房导致各方合同解除，但却实际占有使用王先生支付的首付款及银行按揭贷款；银行依据合同约定既享有抵押权，又同时享有对开发商、王先生的债权；王先生未取得房屋，却既支付了首付款，又需偿还按揭贷款。若按合同约定的权利义务关系处理，则在王先生对合同解除无过错的情况下，仍要求其对剩余贷款承担还款责任，明显不合理地加重了其负担，各方权利义务失衡，有违公平原则。
因此，法院在审理案件时，必须充分考虑商品房按揭贷款商业模式下各合同之间的密切联系和各方权利义务关系的平衡问题，避免因强调单个合同的相对性而造成三方权利义务的失衡。
基于上述理由，最高院经审委会研究讨论，最终驳回了银行的诉讼请求，依法维护了王先生的合法权益。我相信，这份判决真正体现了公平正义，维护了我们广大购房人的合法权益，具有典型意义。大家在遇到这类事情时，也可以直接向法院提交这份判例。
参考判决：（2017）最高法民终683号；（2019）最高法民再245号。
李律师，主要执业领域合同纠纷、侵权纠纷、执行异议、企业破产重整。咨询请私信。