案情回顾

人们常说：“欠债还钱，天经地义”，但有时在实际过程当中会出现很多的例外。

在浙江嘉兴市就曾经出现过一起因房屋烂尾，从而引发购房者拒绝偿还银行贷款的民事纠纷，而这起案件也经过了反复的审理，最终才得到了一个较为公正的结果。

2014年，许先生曾在嘉兴某楼盘内购买了一套别墅，当时他向银行按揭贷款达392万元。

从2015年开始，许先生向房屋开发商出了首付并开始向银行按期偿还月供。

但后来，因为开发商资金链断裂等问题，导致许先生购买的楼房无法按时交付，最终变成了烂尾房。

2018年开发商向法院提交了破产清算，法院也是直接解除了许先生与开发商的商品房购买合同。

这时许先生才意识到自己是钱、房两空，一气之下，他决定不再归还银行贷款。

这期间，银行也曾多次督促许先生按时归还每月的贷款，但许先生却以房屋烂尾为由拒绝了银行的这个要求。

2020年，银行向法院起诉许先生，要求其尽快支付所剩余的贷款。随即，当地人民法院对徐先生这起案件进行了审理。

在调查完相关证据并充分了解了当事人的意愿后，法院一致认为许先生之前与银行所签订的购房贷款协议有效。

许先生此举已然构成违约，应该继续履行合同偿还银行贷款。

但考虑到许先生房子已经无法完成交付，要求其继续按月还贷已经没有意义，因而最终判决许先生归还银行贷款共计220万元。

得知这一消息后的许先生更加苦恼，自己不仅没有得到房屋，而且还要背负二百多万元的贷款。

一审结束后，许先生果断地向嘉兴市中级人民法院提起了上诉。

2022年1月，嘉兴市中级人民法院对此案进行了第二次审理。而这次法院则认定银行之前要求的二百二十余万元的贷款本息无需许先生归还。

因为考虑到银行单方面提前拟定的贷款合同条款，刻意加重了许先生的责任，而减轻了银行的责任，违背了法条的公平性，因而不具备法律效力。

最终，嘉兴市中级人民法院作出最终判决，认定许先生无需还贷款本息，二百余万元的债款应由开发商来承担。

律师观点

本案中争论的焦点在于购房人在楼盘烂尾以后剩下的房贷是否需要归还，事实上贷款合同和购房合同是两种法律关系，签订之后双方的权利义务就是合同上所规定的那一些，不涉及其他人或事。

许先生和开发商签订的是购房合同，而和银行签订的是贷款合同，两者之间并不冲突。

所以开发商的楼盘烂尾并不会对还贷产生什么影响，业主该还贷还是要还贷。

但是该案中房子还未交付即烂尾，此时像许先生这样的住户没有办理房产证，物权并没有发生转移，购房者既不是土地、在建工程的所有人，也不是债务人。

银行问购房者要钱，这就构成了“风险转嫁”。对于购房者而言，拿不到房子已然是倒霉透顶，还要继续支付月供，又怎能接受？

如果生活中我们购买的房源变成了烂尾楼，就会存在产权归属问题，因而，我们必须要经过法律途径保护自己的合法权益。

首先，如果只是暂时性额开发商资金断裂，可以选择给开发商一点时间，开发商如果能在短时间内筹措到资金，完成后续工程，烂尾房就可以复活。

其次，如果开发商破产楼房烂尾，不可以将房子退给开发商。因为退房以后，购房者只能拿到收据或欠条。

购房者和开发商之间的关系，将由买卖关系变为债权债务关系。债权债务关系在之后法院的拍卖破产偿债先后里，优先级别低于消费者关系。

最后，开发商破产后，购房者仍然可以按照程序向房管部门申请办理房产证。但无论如何房子烂尾停止还贷，从法律的角度来说，这种维权方式是不可取的。

因为一旦成为银行的失信人，银行有权执行你的其他财产来追回贷款。

值得注意的是本案在二审过程中驳回了银行的诉讼请求，许先生无需向银行归还剩余贷款本息220余万元。

法院认为许先生和银行签订的《个人购房贷款及担保合同》第38条约定是银行单方面提前拟定的格式条款，这种格式条款在银行业务中十分常见，该条款存在一个关键问题：它刻意加重了许先生的责任，而减轻了银行的责任，显失公平，对许先生不具有拘束力。

这也体现了我国法律在维护法条尊严的同时也充分考虑人的要素。